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Le statut fiscal Loueur en meublé
professionnel. |
Le LMNP n'est pas une
loi contrairement aux dispositifs tels que
Robien, Besson, Périssol, Malraux,
etc...
Le statut est permanent, il caractérise
le bien lié à la personne
par rapport à l'activité.
Lorsque le revenu locatif brut annuel dépasse
23 000 € TTC ou lorsque le foyer fiscal
retire de l'activité de LMNP plus
de 50 % de son revenu imposable, le statut
LMNP se transforme en statut LMP (cf. rubrique
LMP).
Pour bénéficier du statut
LMNP, il faut :
- Etre propriétaire de biens immobiliers
loués directement ou indirectement
en meublés.
- Etre ou ne pas être inscrit au titre
de cette activité au Registre du
Commerce et des Sociétés.
- Réaliser au maximum un revenu locatif
brut annuel de 23 000 € TTC ou retirer
de l'activité de LMNP moins de 50%
du revenu imposable du foyer fiscal.
Quels sont les logements concernés
par le LMNP ?
La location en meublé non professionnelle
peut concerner divers types de location
:
- La location d'une chambre meublée
ou d'une partie de la résidence principale
d'un propriétaire.
- La location saisonnière d'un appartement
ou d'une villa classique.
- La location de logements situés
dans une résidence avec services
ou résidence de tourisme et confiée
par bail commercial à un exploitant.
Le statut du LMNP est applicable aux types
de locations définies ci-dessus,
que le bien soit neuf ou ancien.
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Avantages liés au statut
LMNP. |
Déficit déductible sur les
revenus de même nature.
Le statut de LMNP permet à l'investisseur
d'imputer l'intégralité des
déficits résultant de ses
charges déductibles sur les revenus
de même nature.
Les charges déductibles sont les
suivantes :
- Les frais de premier
établissement sont déductibles
au choix entre 1 an et 5 ans, selon la fiscalité
du propriétaire.
- Les intérêts d'emprunt sont
déductibles à 100%.
- Les frais d'acquisition (frais de dossier,
frais hypothèque).
- Les dépenses d'entretien, les charges
de copropriété, les impôts
fonciers.
- Les frais comptables et juridiques.
- Les salaires versés et les charges
afférentes à ces salaires.
Amortissement
Les règles comptables permettent
d'amortir :
- La construction sur 20 ans.
- Le mobilier sur 7 ans.
Les amortissements comptables sont déductibles
à concurrence de la différence
entre les revenus locatifs nets et les charges
locatives ; pour le solde, ils sont reportables
indéfiniment et déductibles
des résultats futurs en période
bénéficiaire uniquement.
Les amortissements différés
créent des revenus hors fiscalité
après la période d'emprunt.
NOTA : Réduction
de charges sociales pour BNC, professions
libérales, TNS dû à
un déficit de revenus de même
nature (BIC).
Récupération de TVA
Dans le cas d'acquisition de logements neufs
donnés en gestion à la société
commerciale d'exploitation qui apporte au
moins trois des quatre services sur le site
(art. 260 D CGI), la TVA est récupérable
en une seule fois au taux de 19,60 %. Ceci
s'applique exclusivement à des résidences
hôtelières, des résidences
pour personnes âgées, des résidences
d'étudiants et des résidences
d'affaires.
Les "micro loueurs"
Pour être considéré
comme "micro loueurs", les propriétaires
doivent remplir deux conditions : les recettes
brutes annuelles tirées de la location
meublée ne doivent pas excéder
76 300 € HT ; et ils ne doivent pas
être immatriculés au Registre
du Commerce et des Sociétés.
Le bénéfice imposable est
déterminé de manière
forfaitaire en appliquant au montant des
recettes annuelles un abattement de 71%
représentant la totalité des
charges et amortissements afférents
au bien loué.
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LMNP - A retenir : Les intérêts
du statut "Loueur en meublé
non professionnel". |
- Se constituer et développer
un patrimoine immobilier
- Prévoir une transmission du patrimoine
au profit de ses enfants en démembrant
la propriété du bien.
-Bénéficier de revenus complémentaires
locatifs non fiscalisés.
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